Avec 1,2 milliard d'euros engagés entre janvier et juin, l'investissement résidentiel en France recule de 42 % sur un an, selon les données publiées le 16 juillet par le conseil en immobilier Cushman & Wakefield. Le marché se fragmente en petites opérations et se replie massivement sur l'Île-de-France.
Six mois, 1 217 millions d'euros. Le compteur de l'investissement résidentiel français au premier semestre 2026 s'affiche loin des 2 087 millions du premier semestre 2025, en contraction de 42 %. Ce que révèle surtout le détail des transactions, c'est un changement de physionomie du marché : l'activité repose sur une multitude d'opérations de moins de 20 millions d'euros, 77 transactions représentant 606 millions au total. Les grandes signatures se raréfient, même si six opérations ont dépassé les 40 millions d'euros, dont une au-delà de 200 millions. La concentration géographique atteint un niveau rarement observé : l'Île-de-France capte 84 % des volumes nationaux, soit 1 016 millions d'euros. Élargi à l'ensemble des classes d'actifs, l'investissement banalisé et résidentiel totalise 7,97 milliards d'euros sur le semestre.
Le résidentiel classique bascule dans le value add
Le résidentiel classique et intermédiaire totalise 851 millions d'euros, en recul de 34 % par rapport aux 1 279 millions du premier semestre 2025. Le ticket moyen de 12 millions d'euros dit tout du repositionnement des investisseurs : les actifs value add, ceux qui nécessitent travaux et repositionnement pour créer de la valeur, représentent désormais 91 % des volumes. Le placement de rendement sécurisé cède la place à la recherche de plus-value par la transformation. Les bailleurs sociaux, avec 296 millions d'euros engagés sur le semestre, ont maintenu leur présence tout au long de la période, dans un contexte post-électoral qui aurait pu les inciter à l'attentisme.
Le résidentiel géré divisé par deux, les résidences étudiantes résistent en VEFA
Le résidentiel géré, toutes typologies confondues, clôture le semestre à 367 millions d'euros, contre 808 millions un an plus tôt. Les résidences étudiantes en constituent l'essentiel avec 272 millions d'euros répartis sur 10 transactions, dont les trois quarts en vente en l'état futur d'achèvement et une opération à plus de 50 millions. Le segment reste néanmoins très en deçà des 758 millions du premier semestre 2025. Les résidences services seniors et le coliving demeurent en difficulté, avec un peu plus de 95 millions d'euros cumulés, dont seulement trois transactions et 29 millions pour les seules résidences seniors.
Aymeric Sevestre, responsable des marchés de capitaux chez Cushman & Wakefield France, nuance le tableau : « Les volumes enregistrés au premier semestre sont en retrait par rapport à l'an dernier, année au cours de laquelle plusieurs opérations d'envergure dans le résidentiel géré et existant avaient soutenu l'activité. Pour autant, les investisseurs privés demeurent actifs sur le résidentiel existant, ainsi que les investisseurs opérateurs sur le segment des résidences étudiantes. Le marché reste toutefois contraint par un manque d'opportunités à la vente dans le résidentiel géré. » La question du second semestre est posée : le manque d'offre à la vente pèsera-t-il plus lourd que le retour d'appétit des investisseurs ?