Longtemps cantonné à une image poussiéreuse, celle du pari morbide sur la durée de vie d'un vendeur, le viager opère une mue spectaculaire. Décryptage à partir des dernières données du Baromètre national du viager 2025.
En France, environ 6 000 transactions sont conclues chaque année, un chiffre en hausse de 25 % depuis 2020. Loin du marché de niche qu'il était encore récemment, le viager s'impose comme un véritable outil patrimonial, à la croisée du vieillissement démographique, des retraites sous pression et d'un marché immobilier en pleine recomposition.
Une bombe démographique qui change la donne
Le phénomène ne sort pas de nulle part. Selon le Haut-commissariat au Plan, la France comptera 6,1 millions de personnes âgées de 75 à 84 ans en 2030, contre 4,1 millions en 2020. Soit une hausse de près de 50 % en une décennie. Aujourd'hui, plus de 22 % de la population a déjà franchi le cap des 65 ans, et plus de 70 % des seniors sont propriétaires de leur résidence principale.
Le constat est simple : une masse considérable de patrimoine immobilier est concentrée chez des personnes dont les revenus de retraite peinent à suivre l'allongement de la durée de vie. En parallèle, l'accès au crédit immobilier s'est durci, freinant les parcours résidentiels des plus jeunes et redessinant les logiques d'investissement. Le viager se positionne à l'intersection exacte de ces deux tensions : il permet au senior de transformer sa pierre en revenu, sans quitter son logement, et offre à l'investisseur une porte d'entrée dans l'immobilier sans passer par la case banque.
83 % des ventes sont en viager occupé : rester chez soi, la priorité absolue
Le Baromètre 2025 confirme une réalité souvent méconnue : le viager n'est pas un acte de renoncement, c'est d'abord un choix résidentiel. Dans la très grande majorité des cas, 83 % précisément, les ventes sont réalisées en viager occupé. Le vendeur conserve le droit d'usage et d'habitation de son logement, parfois jusqu'à la fin de sa vie. Seuls 17 % des biens changent de mains immédiatement (viager libre).
Les biens vendus sont des logements classiques : deux tiers de maisons, un tiers d'appartements, pour une valeur vénale moyenne de 252 000 euros environ. On est loin du château sur la Côte d'Azur : le viager touche désormais le cœur du parc résidentiel français.
Un complément de revenu qui change la vie
Concrètement, que rapporte un viager au vendeur ? Le baromètre fournit des chiffres éclairants. À la signature, le vendeur perçoit un capital initial — le bouquet — d'un montant moyen d'environ 58 000 euros. Puis il touche une rente mensuelle moyenne de 554 euros, versée jusqu'à la fin de sa vie.
Rapportée aux revenus antérieurs des vendeurs, cette rente représente en moyenne une hausse de 27 % de leurs ressources mensuelles. Un coup de pouce qui peut faire basculer un quotidien, entre le financement d'une aide à domicile, des loisirs retrouvés, ou simplement la fin d'une angoisse financière.
Dans 8 % des cas, la vente se fait sans rente, sous forme d'un capital unique, dont le montant moyen atteint 224 000 euros, une option choisie par ceux qui préfèrent disposer d'une somme importante immédiatement.
Des vendeurs plus stratèges qu'on ne le croit
Le portrait-robot du vendeur en viager a bien changé. L'âge moyen est de 77 ans, avec une majorité de vendeurs entre 76 et 85 ans. La moitié d'entre eux sont en couple, et 30 % sont des femmes seules. Fait notable : 35 % des vendeurs ont des enfants, preuve que le viager s'inscrit de plus en plus dans une réflexion familiale et successorale.
Et les motivations sont bien plus variées qu'on ne l'imagine. Si 36 % des vendeurs cherchent avant tout à financer leur quotidien, 31 % ont une démarche patrimoniale : anticiper la succession, organiser des donations, protéger le conjoint survivant. D'autres encore veulent rembourser un crédit ou s'offrir davantage de temps libre. Le viager est devenu un outil de pilotage, pas un aveu de détresse.
Côté acheteurs : jeunes, en couple, et patients
Le profil des acquéreurs apporte un éclairage tout aussi intéressant. L'âge moyen est de 45 ans. Soit bien plus jeune que ce que l'on pourrait imaginer. Sept acheteurs sur dix investissent en couple, et la durée moyenne de l'investissement est estimée à 15 ans. On est dans une logique de patrimoine de long terme, aux antipodes de la spéculation.
Autre signe d'un marché qui se structure localement : plus de la moitié des acquéreurs résident dans le même département que le bien acheté. Le viager de proximité s'impose, porté par des investisseurs qui connaissent leur territoire et misent sur une stratégie patiente.
Un marché qui se structure géographiquement
La répartition territoriale du viager reflète à la fois l'attractivité résidentielle et l'implantation progressive des réseaux spécialisés. Le sud de la France domine largement : le quart sud-ouest concentre 36 % des transactions, le quart sud-est 26 %. Le quart nord-est en représente 25 %, tandis que le quart nord-ouest reste en retrait avec 13 %.
Cette géographie est amenée à évoluer à mesure que le marché se professionnalise. Les réseaux spécialisés se multiplient sur le territoire national, contribuant à démocratiser un mécanisme qui n'est plus réservé à quelques initiés du Sud.
Un milliard d'euros par an réinjecté dans l'économie
Au-delà des trajectoires individuelles, le viager pèse désormais à l'échelle macroéconomique. Avec ses 6 000 transactions annuelles, il génère environ un milliard d'euros redistribué chaque année dans l'économie française, via les bouquets et les rentes versés aux vendeurs. Des sommes qui alimentent directement la consommation des seniors (aide à domicile, travaux d'adaptation du logement, loisirs, donations aux enfants).
Dans un contexte où les finances publiques peinent à répondre au défi du vieillissement, le viager fait office de mécanisme privé de redistribution intergénérationnelle. Un rôle que les pouvoirs publics commencent à reconnaître, même si aucun cadre fiscal spécifique n'a encore été mis en place pour accompagner son développement.