Pensé comme un levier fiscal de grande ampleur pour accélérer la rénovation énergétique et relancer l’investissement locatif, le dispositif Jeanbrun affiche une ambition claire. Mais derrière ses promesses, sa mise en œuvre concrète soulève de nombreuses contraintes techniques, financières et opérationnelles susceptibles de freiner son efficacité sur le terrain.
Un nouveau cadre fiscal pour relancer la rénovation
Le dispositif Jeanbrun vise à stimuler la construction, la rénovation et l’offre locative dans le logement collectif, en ciblant les investisseurs propriétaires. Il s’adresse aux acquéreurs de logements neufs ou anciens nécessitant d’importants travaux de réhabilitation — fixés à ce stade à 30 % du montant total de l’opération — sans condition de zonage géographique.
En contrepartie d’un engagement de location d’au moins neuf ans, avec des loyers encadrés, l’investisseur bénéficie d’un avantage fiscal fondé sur un mécanisme d’amortissement calculé sur le prix de revient global du bien. Le taux d’amortissement varie selon le niveau de loyer pratiqué, renforçant l’orientation sociale du dispositif.
Amortissement et déficit foncier : une mécanique attractive
Dans l’ancien, l’amortissement annuel s’établit à 3 % pour les loyers intermédiaires, 3,5 % pour les loyers sociaux et 4 % pour les loyers très sociaux, dans une limite comprise entre 8 000 et 12 000 euros par an. Nouveauté notable, cet avantage fiscal est compatible avec le déficit foncier. Lorsque les charges et travaux excèdent les loyers perçus, le déficit généré peut être imputé sur le revenu global du foyer, dans la limite de 10 700 euros par an.
Pour Thierry Abriat, directeur général d’illiCO travaux, cette caractéristique constitue un point clé : le dispositif permet « de réduire l’impôt global du foyer, et pas seulement la fiscalité liée aux revenus locatifs ». Il souligne également que de nombreux logements classés F ou G au DPE, aujourd’hui décotés, pourraient retrouver un attrait économique en incitant les investisseurs à financer des rénovations lourdes, tout en revalorisant un patrimoine déprécié.
Des incohérences réglementaires persistantes
Certaines limites affaiblissent toutefois la cohérence du dispositif. Le doublement du plafond du déficit foncier pour les travaux de rénovation énergétique n’est pas cumulable, à ce stade, avec Jeanbrun, ce qui apparaît paradoxal au regard de l’ampleur des rénovations exigées.
Autre point de friction : l’exclusion des maisons anciennes individuelles. Cette restriction réduit fortement l’impact potentiel du texte dans les zones détendues, périurbaines et rurales, alors même que le dispositif se veut applicable sur l’ensemble du territoire. Les maisons anciennes représentent pourtant une part majeure du parc à rénover et des besoins énergétiques.
La copropriété, principal verrou opérationnel
Dans le logement collectif, la réalité de la copropriété complique considérablement la mise en œuvre du dispositif. Le parc éligible se situe majoritairement dans des immeubles où l’action du propriétaire bailleur se limite souvent aux parties privatives. Or, rénover un logement de manière isolée sans intervention collective sur l’enveloppe du bâtiment reste un défi technique et administratif.
Comme le résume Thierry Abriat, « dans un immeuble, un propriétaire n’est pas maître de son destin énergétique ». Sans traitement global des ponts thermiques ou modernisation du chauffage collectif, les gains de performance demeurent limités, même après des travaux conséquents à l’intérieur du logement.
Des exigences financières et énergétiques difficiles à tenir
Le seuil de travaux fixé à 30 % — potentiellement abaissé à 20 % dans un futur texte — constitue une barrière financière importante. Sur un investissement de 200 000 euros, cela implique 60 000 euros de travaux, un niveau d’effort élevé pour de nombreux investisseurs particuliers.
L’exigence d’atteindre un DPE A ou B renforce encore la difficulté. Dans l’ancien, elle impose une rénovation énergétique quasi complète, souvent irréalisable en copropriété sans l’accord de l’assemblée générale pour intervenir sur les fenêtres, l’isolation extérieure ou les équipements collectifs. « Imposer un DPE A ou B sur un logement en copropriété revient à exiger l’impossible dans la plupart des cas », alerte Thierry Abriat, qui redoute l’abandon de nombreux projets avant même leur lancement.
Une ambition encore à ajuster
Si l’objectif de relancer l’investissement locatif tout en accélérant la transition énergétique apparaît légitime, le dispositif Jeanbrun risque de se heurter à des obstacles pratiques majeurs. Sans ajustements rapides sur la copropriété, les seuils de travaux et les règles de cumul fiscal, son impact pourrait rester limité. Les prochaines évolutions législatives seront déterminantes pour transformer cette ambition en outil réellement opérationnel pour les investisseurs.